Kiedy zapada decyzja o zakupie własnego „M” bardzo często w ślad za nią podąża zapotrzebowanie na środki finansowe i konieczność zmierzenia się z tematem pozyskania kredytu hipotecznego. Najczęstszą praktyką jest ta, w której osoba zainteresowana zaciągnięciem zobowiązania, kieruje swe kroki do macierzystego banku, w którym ma już konto, kartę czy inny produkt bankowy bądź też odwiedza bank, najbliższy jej miejscu zamieszkania. Tak wskazują statystyki. Ale czy takie działanie jest dobrym sposobem na znalezienie najlepszej oferty kredytowej? Niekoniecznie. Jak stać się posiadaczem kredytu, który nie będzie nam kulą u nogi i co warto wiedzieć ubiegając się o kredyt? Zapraszamy do lektury naszego cyklu „Co warto wiedzieć ubiegając się o kredyt w banku”. Część I traktuje o zdolności kredytowej.
Odwiedzając bank w poszukiwaniu kredytu mieszkaniowego wiele osób po raz pierwszy styka się z pojęciem zdolności kredytowej. „Proszę mi to wytłumaczyć, bo ja nie rozumiem.” – słyszymy od klientów, którzy w macierzystym banku spotkali się z odmową i trafiają do naszego biura. „Przecież daję im mieszkanie na zabezpieczenie i jeszcze dom rodziców mogę dołożyć. Tłumaczę, że nawet jeśli nie będę spłacać rat to sobie wezmą wskazane nieruchomości, warte o wiele więcej niż mój kredyt, więc nie rozumiem dlaczego bank nie chce mi go dać.” Jeszcze inni pytają „czy ja dostanę kredyt, czy mogę zawnioskować o dowolną kwotę i ją otrzymam, czy jeśli zarabiam najniższą krajową to powinienem zapomnieć o własnym mieszkaniu na kredyt, czy dostanę kredyt jeśli zarabiam za granicą w EURO, czy alimenty i zasiłek macierzyński są uwzględniane przez bank?”.
Co to jest zdolność kredytowa?
Zacznijmy więc od początku. Pojęcie zdolności kredytowej jest dość pojemne. Oznacza przede wszystkim formalnoprawną zdolność klienta do zaciągnięcia zobowiązania. Proces ten polega na zebraniu przez bank wszelką niezbędnej dokumentacji na temat kredytobiorcy (wniosek kredytowy z załącznikami, dokument ze zdjęciem, zaświadczenie o dochodach, umowa przedwstępna i inne dokumenty, wymagane w konkretnym banku), by następnie zweryfikować uzyskane informacje. Zdolność kredytowa ma również charakter merytoryczny. Bank weryfikuje sytuację majątkową i dochodową klienta, ocenia przyszłe perspektywy, jak również sprawdza jakość zabezpieczenia prawnego zaciąganego kredytu. Według ustawodawcy zdolność kredytowa jest to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z naliczonymi odsetkami, które zwrócone będą w terminie ustalonym w umowie. A zatem podstawą weryfikacji klienta w kontekście decyzji o udzieleniu mu kredytu są nasze dochody. Na podstawie przedłożonych przez nas dokumentów bank szacuje czy będziemy w stanie bez kłopotu spłacać raty kredytowe, innymi słowy czy stać nas na taki poziom zadłużenia, który chcemy sobie zafundować. Takie działanie ma na celu zmniejszenie ryzyka kredytowego banku. Każdy bank wypracował przy tym różnorodne metody jego oceny, przez co nie istnieje żaden uniwersalny wzorzec stosowany we wszystkich instytucjach. Bez problemu możemy się więc spotkać z sytuacją, w której jedna instytucja odmówi nam kredytowania ze względu na brak zdolności, dwie inne zaoferują nam wsparcie, przy czym każda z nich będzie gotowa pożyczyć nam inną kwotę. Pomimo bowiem faktu, że banki są związane zaleceniami Komisji Nadzoru Finansowego, która wydaje szczegółowe rekomendacje, odnoszące się do obliczania zdolności finansowej, są na rynku banki, cechujące się w tym względzie podejściem restrykcyjnym i takie, które prowadzą bardziej liberalną politykę. Nierzadko jest to sprzężone z ceną kredytu (im lepsza zdolność kredytowa tym większe możliwości negocjacyjne z bankiem).
Dlaczego banki nie udzielają kredytów osobom z niewystarczającymi dochodami nawet wtedy, gdy otrzymałyby wartościowe nieruchomości jako zabezpieczenie? Banki nie są instytucjami, wyspecjalizowanymi do obrotu nieruchomościami, stąd konieczność sprzedaży mieszkania czy domu, przejętego od klienta za długi, wiąże się dla nich z kosztami i kłopotliwą procedurą.
Bankowa Informacja Kredytowa (BIK)
Dla banków głównym elementem oceny wiarygodności kredytowej danego klienta są dane zgromadzone przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK). Scoring jest metodą punktowej oceny ryzyka kredytowego. Polega ona na określeniu wiarygodności kredytowej danej osoby na podstawie porównania jego profilu z profilem klientów, którzy już wcześniej otrzymali kredyty. Im bardziej profil potencjalnego kredytobiorcy jest podobny do profilu klientów, terminowo spłacających swoje kredyty w przeszłości, tym lepszą otrzyma on ocenę punktową. Do wyliczania ocen punktowych stosowana jest odpowiednia, starannie opracowana formuła matematyczna. Ocena punktowa dokonywana przez BIK kształtuje się w przedziale od 192 do 631 punktów. Dodatkowo obrazowana jest w formie gwiazdek – od jednej do pięciu. Istnieje co najmniej kilkanaście czynników, które wpływają na obniżenie oceny punktowej. Są to przede wszystkim nieterminowe spłaty rat kredytowych oraz przekroczenie limitu kredytowego. Do innych przyczyn tego rodzaju zaliczyć można: opóźnienia w spłacie większej ilości kredytów, wyższa kwota zaległości, dłuższe opóźnienia w spłatach, krótszy czas, który minął od ostatniego opóźnienia czy coraz większe przekraczanie limitu kredytowego. Poza BIK-iem w przypadku osób fizycznych i BIG-iem w przypadku firm banki korzystają także z informacji, pochodzących z zewnątrz np. z urzędów skarbowych, statystycznych, ZUS-u, sądów, innych banków, wywiadowni gospodarczych, biur konsultingowych, ekspertów oraz z informacji własnych kredytobiorcy, zawartych we wniosku kredytowym.
Od czego zależy zdolność kredytowa?
Do najważniejszych czynników, wpływających na naszą zdolność kredytową, zaliczamy:
- wysokość osiąganych dochodów i ich charakter (forma, stabilność)
Jest to najważniejsze kryterium oceny zdolności kredytowej osób wnioskujących, przy czym istotna jest zarówno wysokość dochodów, jak również ich źródło, sposób zarobkowania. Najbardziej stabilnym i bezpiecznym, jednym słowem ulubionym źródłem dochodu dla banku jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Ważny jest również staż pracy, zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej (wymóg prowadzenia min. 12 m-cy). Im dłuższy tym lepiej oceniany. Poszczególne banki cechuje zróżnicowane podejście do dochodów, uzyskiwanych z tytułu: najmu, urlopu macierzyńskiego, alimentów, diet kierowców, kontraktów marynarskich, dochodów, uzyskiwanych za granicą. Na pewno żadnego banku nie zainteresują dochody, uzyskiwane „na czarno”, liczy się tylko to, co figuruje na umowie i od czego odprowadzane są podatki.
Aby dowiedzieć się gdzie nasze dochody mają szansę zostać najlepiej potraktowane warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia doradców Krakowskiego Biura Kredytowego.
- ilość osób zamieszkujących gospodarstwo domowe
Im więcej członków na utrzymaniu osób, przystępujących do kredytu, tym niższa zdolność kredytowa. Przykładowo małżeństwo, posiadające dochody na poziomie 4000 zł dla tego samego banku ma zdolność do obsługi kredytu na poziomie ok. 300 tys. zł jeśli nie mają dzieci, ok. 200 tys. zł z jednym dzieckiem na utrzymaniu oraz 90 tys. zł z dwójką dzieci na utrzymaniu.
- okres kredytowania i wiek najstarszego/głównego kredytobiorcy
Generalna wytyczna stanowi, iż wysokość raty kredytu nie może być wyższa niż 50% osiąganych co miesiąc przez wnioskodawcę/-ów dochodów. Wydłużenie okresu kredytowania zwiększa naszą zdolność do obsługi długu (obniża się rata kredytowa). Determinantą okresu, na jaki zostanie udzielony nam kredyt jest często wiek najstarszego wnioskodawcy. W tym względzie banki mają różną politykę. Jedne udzielają kredytów do 67 roku, wiele do 70-75 lat, można też znaleźć pojedyncze przypadki kredytowania do 80 roku życia. Młodzi ludzie, wnioskujący o kredyt z rodzicami, muszą mieć zatem na uwadze fakt, że okres kredytowy zostanie dostosowany do wieku najstarszego rodzica. Jeśli rodzic, przystępujący do kredytu, ma 54 lata, w banku, udzielającym kredytów max do 75 roku życia, otrzyma kredyt maksymalnie na 21 lat.
- ilość oraz wartość spłacanych zobowiązań finansowych
Na posiadane zobowiązania należy zwrócić szczególną uwagę, gdyż w większości banków rata każdego posiadanego kredytu, pożyczki liczona jest do comiesięcznych obciążeń. Warto się zastanowić czy nie mamy możliwości wcześniejszej spłaty posiadanych zobowiązań by szybko zwiększyć swoją zdolność. Jeśli do spłaty pozostały 3 raty niektóre banki nie będą uwzględniać tego obciążenia do obliczania naszej zdolności do obsługi długu, który chcemy zaciągnąć. Podobnie wygląda sytuacja z kartami kredytowymi i przyznanymi limitami odnawialnymi w rachunku osobistym. Zazwyczaj banki realnie oceniają poziom i sposób ich wykorzystania licząc do zdolności tylko 3-10% od rzeczywistego zadłużenia. Są jednak i takie banki, które przyznane limity traktują w całości jako zadłużenie, co w przypadku kart z dużymi limitami znacząco obniża klientowi zdolność kredytową. W sytuacji, gdy nasza zdolność jest na pograniczu, rozwiązaniem może być likwidacja limitów w ROR i zamknięcie kart kredytowych. Warto taką sytuację przeanalizować z doradcą kredytowym, który podpowie czy takie manewry są w naszym przypadku konieczne i jak spełnić warunki umowy kredytowej.
W sytuacji, w której nie jesteśmy w stanie z własnych środków spłacić posiadanych zobowiązań kredyt na zakup nieruchomości można połączyć z konsolidacyjnym.
- wkład własny
Minimalny wkład własny w różnych bankach kształtuje się odmiennie od 10% do 20%. Im wyższy wkład własny w inwestycję tym lepsza ocena klienta i możliwość negocjacji dogodniejszych warunków kredytowania.
Jak zwiększyć zdolność kredytową?
Decyzja o zakupie własnego lokum i zaciągnięciu kredytu pod tą inwestycję nie zapada zazwyczaj w ciągu jednej nocy, a jest przemyślana w dłuższym okresie czasu. Swoją zdolność kredytową warto więc zacząć budować dużo wcześniej. Specjaliści podkreślają bowiem, że dobrze jest budować sobie pozytywną historię kredytową. Można to robić np. poprzez wzięcie niewielkiego kredytu (np. kredytu ratalnego przy zakupie jakiegoś produktu) i spłacenie go w terminie.
Najszybszym sposobem podbudowania zdolności do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego jest zaproszenie do kredytu innych wnioskodawców, którzy wesprą nas swoimi dochodami. Mogą to być członkowie najbliższej rodziny – współmałżonek, rodzice, teściowie, rodzeństwo, jak również osoby nie spokrewnione z kredytobiorcą. Osoba taka w większości sytuacji nie musi być równocześnie właścicielem nieruchomości.
Znacznie dłuższą i trudniejszą, ale też nie niemożliwą drogą jest budowanie zdolności poprzez zadbanie o wzrost dochodów. Może to być np. wzrost wynagrodzenia w obecnym miejscu pracy lub włączenie dodatkowego źródła dochodu typu najem nieruchomości (dochód z najmu uwzględniany jest przez większość banków, gdy trwa minimum 12 miesięcy; są też banki, uwzględniające 6 miesięczny najem, ale i takie, które w ogóle tego typu dochodu nie respektują. Jeśli więc osiągamy wysokie dochody z najmu i zależy nam na ich uwzględnieniu należy udać się do banku, który taką możliwość daje). Gdy nasza zdolność jest na pograniczu należałoby podjąć równocześnie takie działania jak: spłata dotychczasowych zobowiązań, zamknięcie kart kredytowych i limitów kredytowych, wydłużenie do maksimum wnioskowanego okresu kredytowania.
Jeśli artykuł nie odpowiedział na wszystkie Twoje pytania zachęcamy do kontaktu.
Doradcy KBK chętnie przeanalizują Twoją zdolność kredytową, udzielą informacji czy jest ona wystarczająca dla zaciągnięcia pożądanej kwoty zobowiązania, doradzą, który bank będzie odpowiedni w Twojej sytuacji oraz pomogą sporządzić plan zbudowania zdolności kredytowej wtedy, gdy kalkulator zdolności informuje, że jej na tą chwilę nie posiadasz.