Ubiegając się o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości należy zgromadzić określoną dokumentację. Katalog pozycji, choć w swojej podstawowej wersji wygląda podobnie w każdym banku, to jednak różni się wieloma szczegółami pomiędzy nimi, a jak wiadomo diabeł tkwi w szczegółach. Przede wszystkim każdy bank posługuje się swoimi formularzami, w oparciu o które składany jest wniosek. Więcej nt. niezbędnych dokumentów kredytowych znajdziecie w zakładce Informacje na https://kbkkrakow.pl/category/wymagane-dokumenty/.
Ciekawym dokumentem, wartym by się nim nieco wnikliwiej zająć, jest umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Jak pokazuje nasze doświadczenie często klienci nie doceniają rangi tego dokumentu, co w wielu przypadkach kończy się dla nich nieprzyjemnymi konsekwencjami finansowymi. Umowa nie tylko bowiem określa strony transakcji, jej przedmiot i cenę, ale również precyzuje w jakim terminie winna zostać zawarta umowa właściwa, kiedy ma nastąpić przekazanie lokalu oraz co się stanie, gdy jedna ze stron transakcji się z niej wycofa. Prawidłowe spisanie umowy przedwstępnej jest warunkiem koniecznym dla spokoju i bezpieczeństwa stron transakcji, w tym przede wszystkim klienta, który chce sfinansować zakup środkami, pochodzącymi z kredytu hipotecznego.
Obligatoryjne elementy umowy przedwstępnej
Warunkiem akceptacji umowy przedwstępnej zakupu nieruchomości przez bank, w którym ubiegamy się o kredyt, jest zawarcie w niej kilku obligatoryjnych elementów:
- data i miejsce zawarcia umowy,
- dane osobiste (imię, nazwisko, PESEL, seria i numer dowodu osobistego, adres korespondencyjny, adres e-mail, telefon),
- przedmiot transakcji (rodzaj nieruchomości, adres, numer księgi wieczyste (jeśli istnieje)j, metraż, wysokość nabywanego udziału),
- cena transakcyjna nieruchomości,
- ustalenie czy płatność nastąpi gotówką czy na rachunek bankowy (rekomendowana jest ta druga droga) oraz wskazanie jego numeru,
- ustalenie czy transakcję będzie zabezpieczać zadatek lub zaliczka (wybór jednej z tych form niesie ze sobą określone skutki prawne w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie do skutku),
- termin zawarcia umowy właściwej zakupu nieruchomości,
- termin wydania przedmiotu umowy (należy sprecyzować kiedy zostaną przekazane klucze do nabywanego lokalu),
- oświadczenia sprzedającego, iż nieruchomość jest wolna jest od wad prawnych i praw osób trzecich, jak również nie ciążą na niej żadne zaległości finansowe, podatkowe etc. (w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest kredytem należy to zaznaczyć),
- wskazanie wysokości nabywanego udziału w nieruchomości (jeśli kupujemy nieruchomość wspólnie nie na zasadach wspólnoty majątkowej),
- wskazanie sądu, właściwego do rozstrzygania sporów, wynikających z tytułu umowy, w przypadku powstania konfliktu, którego strony nie rozwiążą polubownie (może to być sąd odpowiedni dla nieruchomości, sprzedającego lub kupującego),
- jeśli do umowy zostaną załączone inne dokumenty takie jak: zdjęcia, księga wieczysta, wypis, wyrys czy akt własności nieruchomości sprzedających, należy je również wskazać,
- podpisy stron i parafki na każdej stronie.
Wskazane informacje są podstawowymi i odnoszą się przede wszystkim zakupu mieszkania. W przypadku, gdy nabywamy inne, specyficzne nieruchomości, umowę dobrze jest poszerzyć o informacje dodatkowe takie jak: udział w gruncie, informacje czy na posesji znajdują się inne budynki/budowle jak garaż, budynek gospodarczy, warto też uwzględnić kwestie, związane z dostępem do drogi publicznej czy dojazdu do posesji.
Forma notarialna czy cywilnoprawna?
Większość banków pozostawia wybór formy prawnej umowy przedwstępnej klientowi, możemy zatem zadecydować sami co nam bardziej odpowiada i w jakim stopniu chcemy zabezpieczyć swoje interesy, jak również kieszenie. Każda z form rodzi bowiem nieco inne skutki prawne i finansowe.
Akt notarialny:
- w lepszy sposób zabezpiecza interesy klienta, ma bowiem większą moc dowodową i w przypadku, gdy z jakiś względów dojdzie do sporu pomiędzy stronami przed sądem,
- utrudnia stronom wycofanie się z transakcji, więc jest rekomendowana formą umowy przedwstępnej dla osób, którym bardzo zależy na zakupie określonej nieruchomości,
- jest droższa (zazwyczaj wynosi połowę taksy notarialnej podpisania umowy właściwej; jeśli chcemy ujawnić swoje roszczenie do przeniesienia własności nieruchomości w księdze wieczystej nieruchomości taki wpis będzie nas kosztował dodatkowo 150 zł).
Umowa cywilnoprawna:
- ma mniejszą wartość dowodową w przypadku pojawienia się komplikacji,
- nie może stanowić podstawy wnioskowania o wpisy w księdze wieczystej,
- może zostać spisana na komputerze lub odręcznie, przy uwzględnieniu wszystkich niezbędnych elementów umowy oraz opatrzeniu jej parafkami i podpisami stron,
- nie wiąże się z żadnymi kosztami
Zadatek czy zaliczka – czy to ma jakieś znaczenie?
Jedną z form zabezpieczenia transakcji zakupu/sprzedaży nieruchomości jest wpłata pewnej kwoty pieniędzy sprzedającemu tytułem zaliczki/zadatku na poczet ceny zakupu (przy podpisaniu umowy właściwej do uregulowania pozostaje kwota transakcyjna, pomniejszona o wpłaconą kwotę). Czy taka wpłata jest obligatoryjna? Nie. Najczęściej jednak sprzedający chce mieć pewność, że klient myśli poważnie o transakcji i nie będzie, bez rzeczywistej intencji zakupu, blokował sprzedaży nieruchomości przez jakiś okres (dla sprzedającego wiązałoby się to często ze stratami finansowymi). Z drugiej strony klient, któremu zależy na przedmiocie transakcji, zadatkując ją podwyższa swój poziom bezpieczeństwa.
Wysokość zaliczki/zadatku ustalana jest przez strony indywidualnie, kwotowo lub procentowo w stosunku do ceny transakcyjnej (przy transakcjach mieszkaniowych bardzo często jest to kwota 5000 zł). Banki nie mają w tym względzie żadnych specjalnych wymagań. Kwota może być wpłacona na konto sprzedającego (rekomendowane!) lub przekazana gotówką i wówczas niezbędnym jest wzięcie od sprzedającego stosownego pokwitowania. W obu przypadkach dobrze jest zaznaczyć wyraźnie na poczet jakiej transakcji wpłacana jest określona suma pieniędzy.
Czy ma znaczenie czy przedpłacaną sumę pieniędzy nazwiemy w umowie zaliczką czy zadatkiem? Otóż ma.
- Zaliczka to nic innego jak wcześniej zapłacona część ustalonej ceny. Jeśli więc umowa jest wykonana klient płaci cenę pomniejszoną o wcześniej wpłaconą zaliczkę. Jeśli natomiast umowa jest niewykonana lub wykonana nienależycie, zaliczka powinna być zwrócona konsumentowi, który ją wpłacił. W przypadku jednostronnego wypowiedzenia umowy przez konsumenta należy mu się zwrot wpłaconej zaliczki.
- Zadatek wpłacony przez klienta w razie wykonania umowy także ulega zaliczeniu na poczet ceny. Natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedawcę (usługodawcę) klient może, bez wyznaczenia terminu dodatkowego, od umowy odstąpić i zażądać od sprzedawcy sumy dwukrotnie wyższej od wpłaconego zadatku. Jeśli zaś to klient, który wpłacił zadatek, nie wywiązuje się z umowy, sprzedawca (usługodawca) może odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować. W przypadku rozwiązania umowy za zgodą obu stron, zadatek powinien być zwrócony konsumentowi, wtedy obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
- Zadatek z klauzulą – w przypadku, kiedy z jakiś względów zależy nam na zastosowaniu w umowie formy zadatku, warto zastosować tzw. zadatek z klauzulą. Chodzi o zapis, iż zadatek zostanie w całości lub części zwrócony klientowi w przypadku, gdy ten nie pozyska bankowego finansowania na zakup przedmiotu umowy. Taki zapis pozwoli zabezpieczyć kupującego. Sprzedający, którzy mają uczciwe zamiary, nie mają nic przeciwko zamieszczeniu takiego zapisu. Są niestety też i tacy, którzy z oferowania nieruchomości z wadami prawnymi uczynili biznes, zarabiając na zadatkach, wpłaconych przez klientów, którym finalnie nie udaje się otrzymać kredytu po wnikliwym zbadaniu nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i analityka.
Termin umowy przyrzeczonej – jak go dobrze wyznaczyć?
Dla klienta, który zamierza sfinansować nabycie nieruchomości środkami, pochodzącymi z kredytu bankowego bardzo ważne jest ustalenie właściwego terminu podpisania umowy przyrzeczonej. Choć pozyskanie kredytu trwa standardowo o wiele krócej to zawsze polecamy naszym klientom wpisać do umowy przedwstępnej termin wykonania umowy na za 2, a najlepiej 3 miesiące. Pozwala to na spokojną analizę ofert bankowych, dobór tych właściwych z punktu widzenia konkretnego klienta, pozyskanie wszystkich niezbędnych dokumentów i złożenie ich do 2-3 banków. Uwalnia także od zbędnego stresu w sytuacji, kiedy umowa jest zadatkowana, a sprawy w banku nie układają się po naszej myśli i proces kredytowy rozciąga się w czasie.
Umowa przedwstępna jest wydawałoby się czystą formalnością, źle skonstruowana może jednak napytać klientowi sporo biedy. Warto zatem przemyśleć jej formę i rozsądnie ją skonstruować, aby w razie kłopotów chroniła nasze interesy.