22 lipca 2017 roku wchodzi w życie Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Niesie ona ze sobą sporo zmian, zarówno dla banków, pośredników i agentów, jak również dla konsumentów kredytów hipotecznych. Najważniejsze zmiany dla klientów to:
Kredyt walutowy tylko dla osób, zarabiających w walucie
Zgodnie z art.6 zadłużenie się w walucie obcej będzie możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy kredytobiorca większość swoich dochodów osiąga w tej walucie lub większość posiadanych środków finansowych/aktywów jest wyrażona w walucie kredytu. W praktyce oznacza to marginalizację kredytów walutowych, a dla statystycznego Kowalskiego pozostawia możliwość zadłużania się tylko w walucie rodzimej.
Zmiana zasad reklamowania kredytów hipotecznych
Ustawodawca nałożył na podmioty, promujące produkty hipoteczne, obowiązek zapewnienia, aby wszelkie informacje o charakterze reklamowym i marketingowym dotyczące kredytów hipotecznych były jednoznaczne, rzetelne, zrozumiałe i widoczne oraz nie wprowadzały konsumenta w błąd. W informacjach reklamowych klient powinien odnaleźć takie parametry jak: całkowita kwota kredytu, okres kredytowania, rzeczywista stopa oprocentowania, całkowity koszt kredytu i kwotę do spłaty, stopa oprocentowania ze wskazaniem czy ma ona charakter stały czy zmienny, wysokość raty i liczba rat do spłaty, wskazanie ewentualnych produktów dodatkowych i ich kosztu. Banki będą w swych reklamach bazować na tzw. reprezentatywnym przykładzie, tj. pokazywaniu kredytu, który będzie na takich samych warunkach zaoferowany co najmniej dwóm trzecim kredytobiorcom będącym w portfelu danego banku przy uwzględnieniu średniego okresu kredytowania i całkowitej kwoty kredytu.
Możliwość porównania ofert bankowych w oparciu o ujednolicony formularz informacyjny
Kredytobiorcy będą mieli możliwość porównania ofert równych banków w oparciu o ujednolicony formularz informacyjny. Po wstępnej rozmowie na temat sytuacji, preferencji i potrzeb klienta, otrzyma on od pośrednika lub banku formularz informacyjny, którego ważność będzie obowiązywać przez 14 kolejnych dni. Jeśli w tym czasie oferta banków ulegnie zmianie na gorsze klient będzie miał prawo procesować wniosek w oparciu o warunki, przedstawione mu w formularzu. W sytuacji odwrotnej będzie natomiast miał prawo skorzystania z oferty dla niego korzystniejszej.
Zakaz sprzedaży wiązanej
Dotychczas kredyty hipoteczne wielu banków oferowane były w pakietach z innymi produktami takimi jak: karta kredytowa, ubezpieczenia na Zycie czy od utraty pracy, a ich nabycie warunkowało otrzymanie kredytu w konkretnym banku tudzież było podstawą do otrzymania lepszych warunków kredytowych – niższej marży czy prowizji. Obecnie sprzedaż wiązana została zakazana (wyjątkiem jest bezpłatny rachunek, służący spłatom zobowiązania).
Nic się nie zmienia w zakresie sprzedaży łączonej, czyli tzw. crosssellingu. Banki będą nadal mogły oferować swoim klientom produkty dodatkowe z tym jednak zastrzeżeniem, że klient będzie otrzymywać każdorazowo dwa formularze z danego banku tj. w wersji dla kredytu z produktami dodatkowymi oraz bez nich. Pozwoli to kredytobiorcy na ocenę na ile opłacalne jest korzystanie z dodatkowego pakietu produktowego w kontekście konkretnego kredytu.
Decyzja kredytowa maksymalnie po 21 dniach
Ustawa o kredycie hipotecznym określa maksymalny czas w jakim bank musi poinformować klienta o swojej decyzji względem rozpatrywanego wniosku kredytowego. Jego analiza może zająć maksymalnie 21 dni od złożenia kompletu dokumentów , a klient ma 14 dni na podjęcie decyzji ostatecznej (w tym czasie warunki nie mogą ulec zmianie, a klient ma prawo otrzymać do zapoznania się wór umowy kredytowej). Jest to nowość, gdyż aktualnie czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku jest wewnętrzną regulacją każdego z banków i kształtuje się różnie, często wydłuża się w bankach, które aktualnie oferują promocyjne warunki, co przyciąga doń dużą liczbę klientów.
Decyzja odmowna powinna zostać przekazana wraz z uzasadnieniem, a jeśli wynikać ona będzie z analizy baz danych, takich jak BIK, klient będzie miał prawo się o tym dowiedzieć wraz ze wskazaniem mu zweryfikowanej bazy i wynikiem tej weryfikacji.
14 dni na odstąpienie od podpisanej umowy
Nowym rozwiązaniem jest zagwarantowanie klientowi 14-dniowej możliwości na zmianę decyzji i odstąpienie od umowy. Kredytodawca lub pośrednik będzie zobowiązany przekazać klientowi formularz odstąpienia od umowy, który w ciągu dwóch tygodni od podpisania umowy będzie można złożyć w banku, u pośrednika lub przesłać listem poleconym, informując o swojej decyzji. Klient zostanie w tym wypadku obciążony kosztem odsetek za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia).
Bezpłatna spłata kredytu po 3 latach
Dotychczas banki prowadzą własną politykę względem pobierania opłat za przedterminową spłatę czy nadpłacanie kredytów hipotecznych. Jedne obciążają klientów prowizją przez pierwsze 3 lata, inne 5 lat, jeszcze inne nie rezygnują z prowizji przez cały okres trwania umowy kredytowej, przy czym jej wysokość najczęściej kształtuje się na poziomie 1,5-2%. Ustawa o kredycie hipotecznym wprowadza w tej mierze jednolitą zasadę. Zgodnie z Art. 40 bank może pobrać opłatę z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu ze zmiennym oprocentowaniem tylko przez 3 lata od podpisania umowy kredytowej, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa od rocznej sumy odsetek, jakie zapłaciłby klient od kwoty, która została wcześniej spłacona. Jednocześnie kwota ta nie może być wyższa niż 3 proc. spłacanej kwoty. Dla kredytów ze stałą stopą procentową, opłata za wcześniejszą spłatę będzie mogła być pobierana w całym okresie, w którym obowiązuje sztywne oprocentowanie.
Nowe zasady restrukturyzacji kredytów
Ustawa wprowadza istotną zmianę w zakresie możliwości restrukturyzacji kredytu w przypadku kłopotów z jego obsługą. W przypadku opóźnień w spłacie, kredytobiorca będzie miał prawo jak dotychczas wystąpić z wnioskiem o restrukturyzację kredytu. Bank ma możliwość zaoferowania klientowi pewnych udogodnień: wydłużyć okres kredytowania, czasowo zawiesić spłatę kredytu (wakacje kredytowe), częściowe umorzenie itp. W tej materii banki raczej idą klientowi na rękę i chcą się dogadać (więcej na ten temat we wpisie: https://kbkkrakow.pl/2016/11/19/co-stanie-sie-jesli-kredytobiorca-przestanie-splacac-kredyt/ ). W przypadku odrzucenia wniosku konsumenta o restrukturyzację zadłużenia albo bezskuteczności tejże kredytodawca, przed podjęciem czynności zmierzających do odzyskania należności, umożliwi konsumentowi samodzielną sprzedaż kredytowanej nieruchomości na wolnym rynku w okresie nie krótszym niż 6 miesięcy. Jeśli kwota, pochodząca ze sprzedaży nieruchomości, nie pokryje zadłużenia, bank umożliwi spłatę pozostałego zadłużenia w ratach dostosowanych do sytuacji majątkowej konsumenta lub ustanowi inne zabezpieczenie wierzytelności umownych.
Informacja nt. pośredników kredytowych
Pośrednicy kredytowi zostali zobowiązani do złożenia egzaminu na pośrednika kredytu hipotecznego, którego pozytywny wynik, wespół ze spełnieniem innych, szczegółowych warunków, będzie podstawą do wpisania na listę pośredników kredytowych przez Komisję Nadzoru Finansowego i uzyskania zezwolenia na prowadzenie działalności w tym zakresie. Klienci otrzymają tym samym możliwość częściowej weryfikacji osoby, na skorzystanie z usług której się zdecydowali. Otrzymując tym samym pewność, iż posiada ona niezbędne kwalifikacje do tego, by powierzyć jej swoje interesy.